一房四吃 房地产在调控什么?

百度百家

都说谢国忠懂经济,而任志强更懂中国,所以谢国忠看空了十年的房地产,成为了他的梦魇,虽然跟谢国忠一样,全国人民屡屡画个圈圈诅咒房价,甚至把地产商都黑出翔来了,但是这房价在过去的十年里,涨幅根本停不下来。

这么一直抽风下去,总得找个理由啊,于是城镇化,成为了房价上涨借口,人要进城,进城就要住房,所以房子就该涨价。再加上地产开发商不断的加价,各个赚的是肥头大耳,所以房子还能便宜吗?我们把满腔怒火都指向了要进城的农民,还有地产开发商。但是还有一个秘密,却始终不怎么被人知道。那就是房价的构成。

房价构成?这话怎么说,不就是拿地的成本加上建设费用吗?

要建房子首先要有土地,这就是房价的第一部分,地价款,它包括了拆迁成本、配套成本、政府利润,还有土地的税金和契税。这部分占到一个房子成本的3成,然后就是开工建设了,从打地基到最后精装修绿化,全套流程下来,占成本的4成,然后开始交税,营业税、所得税、印花税。加起来超过20%,这还不算请客送了公关宣传,至于行政性收费,销售费用那都是毛毛雨了。最后算下来,你买的房子价值,只是房价的4成多一点,而开发商的利润,不到10%,房价的6成到7成,都被土地出让金,以及建设、交易中的各种税费拿走了。也就是说,一套200万的房子,其实顶多值80万,而要120-140万都为国家做了贡献。

原来这就是房价的构成,可以说我们的大头等于都是交给了国家。那房地产调控呢?又是怎么个意思?

这就好比你要到超市去买个东西,但进入超市的门票是这个东西的2倍,最后卖门票的还说,他们卖这个东西太贵了,简直就是没有流淌道德的血液,不行得调控,怎么调控呢?这样,你不是进去时候买张门票么,你出来再买张门票啊,这样买的人不就少了吗,他这东西不就便宜了吗?简直就是一个古德爱地(good idea)啊,撒花!

于是我们看到了一个神奇的景象,随着不断的调控,政府收入占房地产的销售比例不断提高,原来没调控的时候,还是6-7成,现在随着各种几条的出台,政府和银行2012年从房地产获得收入47917亿元,占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%,但这远远不是目标,光出来的时候买门票怎么成,还让你拿着这个东西就得交钱,死了给别人也得交钱,也就是遗产税,还有房产税。于是一套房子做出了满汉全席的赶脚,“一吃”土地出让金,“二吃”转让住房所得20%的个税,“三吃”房地产税,“四吃”遗产税。这是要吃死购房人的节奏啊。

所以从来就没有什么刚需,更没有刚需推高房价,真要降房价,您松松手,把超市门口的卖票点撤了就成。