房地产新常态下凸显三大变化 行业增速10年最低

经济参考报

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近半年多时间内,我国房地产市场再一次走到“十字路口”:过往的“狂飙突进”告一段落,多领域“数据拐点”开始出现。接受《经济参考报》记者采访的多方人士指出,随着中国经济步入新常态,房地产市场走势、政府调控方式以及开发商购房者的心态,也都发生了相应的变化。房地产业有望进入降速运行、提质增效的新阶段。

市场的“脸”在变:行业增速创下10年最低

数据显示,2014年下半年起,尽管个别地区的楼盘仍有上涨动能,但行业整体高速增长的时期已经“告一段落”。2014年,全国房地产开发投资完成额为95036亿元,同比增长10.5%,同比增速创过去十年最低水平;商品房新开工面积为17.96亿平方米,同比下降10.7%,降幅同样创过去十年最低水平。

此外,去年全国商品房销售面积为12.06亿平方米,同比下降7.6%。回顾以往数据,自2002年以来,全国商品房销售面积整体呈现不断上升态势,仅2008年和2014年出现下降。据中信建投证券房地产行业首席分析师苏雪晶、易居中国执行总裁丁祖昱等分析人士判断,房地产行业增速趋于平缓,且这一趋势不可逆转。甚至有业内人士预测,“就算全面取消限购,房地产也难像5年前那样疯狂。”

这个结论主要是基于两点原因:一是国内需求结构发生变化。据民生证券研究院宏观经济研究员朱振鑫测算,目前中国20-29岁人口占比约为17%,而未来十年这个数字可能降至10%左右,适婚人口比例的下降,将导致住房需求的减少。此外,目前中国的人均住宅面积在33平方米左右,虽然明显低于美国的67平方米,但已接近大部分发达国家,远高于一些新兴市场。比如,英国是35.4平方米,日本是36.6平方米,韩国是26平方米。香港地区则仅为15平方米;二是市场供求关系发生变化。北京市房地产业协会秘书长陈志说,很多房地产商乐于将市场需求定义为“刚性需求”,这在当前房价水平下已经发生了变化。以北京等一线城市为例,确实有很多需要改善居住条件的家庭,但没有支付能力的居多;还有很多年轻人选择了租房来代替买房。这些都表明,住房需求不见得一定是“刚性需求”,开发商盖的房子也不一定总能卖得出去。

政府的“手”在变:减少直接干预,发挥市场功能

行政主导的房地产调控政策持续多年,一些以“抑制改善型需求”、“短期内控制房价”为目的的做法屡遭市场质疑。从2014年下半年起,这一情况有了实质性的改变。目前,除北上广深等一线城市外,绝大多数地区均已取消或放宽限购政策。记者在一些重点城市看到,随着限购政策的逐步退出,房价却未见明显大幅上涨。

去年10月,天津取消限购政策,最终全年新建商品房平均交易价格10679元/平方米,同比增长1.4%;在山东省济南市,去年7月取消的限购政策也没有对房价产生大的影响,全年新建商品房销售均价8135.74元/平方米,同比增长5.59%。

在全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产协会秘书长冯俊等业内人士看来,目前房地产市场的主要矛盾是结构上的供求不匹配,“去干预化”或“去行政化”,就是允许房地产市场自行调整,是要发挥市场在资源配置中的决定性作用。

“政府要做的,是取消一些不再合理的干预,要敢于给市场自身一个表现的机会。‘调控’这个词可以退出历史舞台了,改为‘改革’或‘调整’可能更为恰当。”一些业内人士表示。

记者看到,近段时间以刺激住房消费为目标的新一轮改革相继在各地出现。如各地银行二套房贷首付比例调整为40%,个人转让住房营业税免征年限由5年变2年。这些改革措施的一个共同点,是政府专注于提升百姓住房消费能力,允许市场自发调节。

业内呼吁,原来房地产调控政策不支持改善性住房。现在既然全面建设小康社会,老百姓的幸福感也来源于住房条件的改善,政府就必须实打实地提高百姓住房消费能力,减少税费和利息负担。据我国楼市现阶段的市场特征,把鼓励政策从首次置业人群调整为改善型人群是非常必要的。

供需的“眼”在变:不再“紧盯”政策,以“我”为主

记者过去几年调研房地产市场时,一大感受是无论开发商、购房者还是专家学者,采访对象三句话不离“调控”。“国五条”、“国十条”都是大家展望市场走势的根据。而今年的一个不同现象,是各方对政策的关注少了,纷纷打起了自己的“小算盘”。

接受记者采访的一些开发商表示,严峻的市场考验正在到来。一方面,是房地产行业利润率向社会平均利润率回归。另一方面,市场竞争加剧,部分实力弱的开发企业将面临市场淘汰的风险。

天津一位在房地产市场摸爬滚打二十余年的公司高管告诉记者,“研究政策不如研究市场。企业拿地就能赚钱的时代已经过去,现在想卖房子,就要推出高附加值的产品。比如我们花大价钱引进一种空气循环系统,保证楼内恒温恒湿。虽然增加了成本,但可以在销售过程中增加优势。不仅是我们,其他开发商也都拿出来自己的看家本领,都在提高品质上下功夫。”万科集团原高级副总裁毛大庆也坦言,“把房子做精才是更重要的事情。”

学者分析,过去我国房地产市场是典型的政策市、货币市,非理性投资是房价快速上涨的一个重要原因。但随着近年来房地产相关制度的完善,房产税立法进程的加快,住房价格涨幅回落、甚至出现绝对下降,百姓住房消费理念也发生了转变,这将成为房地产市场健康发展的关键因素。