“无理由退房”在佛山可以多任性

南方都市报

买房也能像在商场里买东西一样任退吗?最近,恒大地产宣布“无理由退房”就任性了一把,在全国引起不小的轰动。

买房后因种种原因要退房,在佛山并不鲜见,根据住建部门对解除合同宗数的监控来看,佛山楼盘退房率并不算高,而法律界人士则提醒,一些退房理由可得到法律保障,另一些则处于法律模糊地带。

恒大“无理由退房”引起热议

4月15日,恒大地产集团召集全国媒体举行新闻发布会,宣布了一则在业内引起较大反响的政策,该政策提出,从4月16日起,全国恒大所有住宅楼盘开始执行无理由退房新政。

恒大地产集团的这项新政,从4月16日8时起正式实施,覆盖恒大所有在售住宅,遍布全国147个城市的305个楼盘。恒大集团郑重承诺:凡购买恒大所有楼盘住宅的客户,若已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务,并且无任何违约行为,则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间内,均可无理由退房。

恒大地产此举,在包括佛山在内的全国多个城市引起热议。记者了解到,目前恒大地产在佛山南海有恒大御景湾、恒大御景半岛这两个在售楼盘,不过这两个楼盘主要面向广州市场销售,买房的也几乎都是广州客,并无多少佛山业主受惠。

在恒大御景湾的业主论坛上,多数业主都点赞,但亦有声音表示实际操作不容易。有业主发帖称,“我觉得这个方式很好,给消费者更大的心理保障,同时恒大也不会有什么损失”,另有业主表示,“走流程一定很多”,认为此举是否真正保障业主权益,尚待实践检验。

恒大“无理由退房”之举,在业界也引起轰动。深圳万科微信公众号也开始宣传“无理由退房”,同时补充称“我承诺:不给客户添麻烦,产品服务让客户满意”,通过“三个拒绝”、“三个何需退”将客户退房的理由一网打尽,让你彻底找不到理由去退房。其“无理由退房”,虽然字面上和恒大一致,意思却南辕北辙。

佛山退房比例不算高

“无理由退房”在佛山房地产界成为谈资,而佛山楼盘中的退房个案也时有出现。虽然全市房管部门并无统计全市退房宗数,而从每月解除合同的宗数来判断,佛山市场的退房个案相比一线城市要低一些。

佛山每个月究竟有多少宗退房个案?在禅城区商品房交易所的网站上,有一栏为“解除合同情况”,4月迄今(截至本月22日)解除合同宗数13宗,而3月为12宗,2月刨除2家公司集中解除合同,自然人购房者解除合同个案为18宗。

今年2到4月,禅城区一手房的网签成交套数分别为541套、1127套、843套(截至本月22日),以此计算的退房率在1%-3%之间浮动。“通常情况下,5%以内的退房率是正常的。”中原地产项目部总经理黄韬曾表示,广州月度退房率也维持在2%到3%之间。

不过,解除合同宗数并不完全意味着退房,实际上发生的退房个案比记者估算的还要少。“一般情况下,解除合同有很多原因,比如购房者信息更改,因为房源不合意更改了房源,而不想买了希望解除合同,只是原因之一。”有发展商表示。发展商介绍,目前佛山市面上较常见的退房个案,因为业主不想买的原因导致的并不多,而因为延迟交楼或交楼后货不对板及政策性原因造成的个案更多。

“之前我们接的案例中,上升到起诉阶段的退房案例,更多的是因为限购引起的,因质量问题引起的还是少数。”广东新健达律师事务所主任律师卢祖宁表示。记者查询相关信息后也发现,在2011年佛山限购后的一两年时间内,因不具备购房资格而无法买房,要求退房、退首付的个案不断见诸报端。

[按政策6种情况可退房]

什么情况下可以退房,而且合情合理,各地商品房购房合同都不同,但住建部等部委有相应的规定。

购房合同无效:如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定,根据法律规定,该购房合同无效,购房人有权退房。比如说开发商在没有取得商品房销售许可证的情形下就与购房者订立购房合同,应属于无效合同。

购房合同被依法撤销:对于购房人因重大误解而订立的合同,或者在订立合同时显失公平的,开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意愿的情况下订立的合同,购房人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。

交房时的套型与设计图纸不一致的,或相关尺寸超出约定的误差范围,而合同中又未约定处理方式的,购房人有权退房。

面积误差:根据住建部《商品房销售管理办法》,凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%的,购房人有权退房。

开发商没经购房者同意变更设计:开发商擅自变更规划、设计的,或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,开发商未能在变更确立之日起10日内,书面通知购房人的,购房人有权退房。

房屋主体结构质量不合格:发生地基基础沉降超过允许变形值,钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题,并经工程质量检测机构重新核验,确属主体结构质量不合格的,购房人有权退房。

无法办理房屋所有权登记:商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记的,买受人有权请求解除房屋买卖合同并赔偿损失。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定,“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。为此,购房者可以要求开发商退回购房款及其利息。

[典型退房故事]

个案1 交不了楼 退房也难有保障

从去年10月底到现在,在南海创鸿城买房的业主,内心始终焦灼。因发展商创鸿集团资金链断裂,这个楼盘的业主遇到既收不了楼,又难以退房的尴尬。自去年10月30日,该楼盘因资金链断裂导致收楼无望后,已经先后3次推迟交楼,在今年1月,已有多达40名业主有意退房。不过,对有意退房的业主来说,想要尚无接盘者、处于极度困难中的发展商退房或给予补偿款相当不容易。3月,楼盘发展商就提出,如果业主想退房,在双方签订退房协议后8个月内,可以拿到购房款本金,但购房者无法拿到赔偿金。

对此,业主纷纷表示不满,但也满怀无奈。在创鸿城买下一套40平米公寓的吴小姐就告诉记者,“现在逼发展商也没用,他们确实没有钱,如果可以还是希望尽早完工交楼,至少房子还在,退房退钱实在太难。”

个案2 政策变化 追讨首付款大半年

比起创鸿城的业主,因为政策原因买不了房,最终与发展商对峙,要求退房退还首付款的个案为数更多,在南海从事陶瓷生意的彭先生就是一例。

2013年,在限购情况下,为了子女读书问题,彭先生没有佛山户口也没有社保证明,还是执意在南海某楼盘下定买房,由于并不具备购房资格,彭先生买房后只能通过中介补交社保,并不能及时网签,但首付款已经交给了发展商。到了2014年年中,彭先生的社保终于补足,可以网签合同。但2014年8月,佛山宣布松绑限购政策,像彭先生这样的外地人无需社保证明即可买房,当初为买房多花的数万元中介费,让他觉得很冤,要求退房。

和彭先生类似的个案,在这个楼盘还不少,发展商最终让步,同意退还购房款,但这一事件足足过去了8个月,直到今年,彭先生才如愿以偿拿回购房款。

[律师观点]

“无理由退房是好事,但落实很难”

广东新健达律师事务所主任律师卢祖宁:对于各地频发的退房个案,恒大这次推出的“无理由退房”的确是个好事,对购房者来说是一个权益的保障。但执行起来可能并不着调,因为这种事情可能会引发一系列的后果,比如购房者因为买房买贵了,或者不喜欢,是不是也能随时随地退房,发展商是否能够接受。

在佛山,有一些情况,购房者的退房主张是有理有据,得到保障的。这包括房屋交付超过约定时间,房屋测绘面积误差超过3%,房屋主体有严重的质量问题,楼盘规划出现严重的变化,都可以在合同中体现,但目前购房合同对于退房的调控,还是对发展商更有利。一些退房理由可得到法律保障,另一些则处于法律模糊地带。

采写:记者 周晓南

漫画:老饼