绿地整体上市获批:市值将达2867亿 超万科千亿

21世纪经济报道

成功搭建两个上市平台后,绿地接下来将加速大金融布局。根据绿地规划,绿地金融的布局将立足于“投资+投行”的大资管金融全产业链,分为金融机构投资、基金投资和管理业务、类金融业务和资本运作四大板块,分布在两个上市平台中。

4月23日,停牌多日的金丰投资(600606.SH)正式发布公告,称公司重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易之重大资产重组事项获得中国证监会上市公司并购重组审核委员会有条件通过。

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这意味着,备受市场瞩目的绿地集团重组金丰投资事宜取得了决定性进展,绿地这家全球业务规模最大的房地产企业即将实现整体上市,而上海国资领域最大的多元化混合所有制改革案例成功落地。

绿地集团董事长、总裁张玉良表示,登陆资本市场,实现整体上市,充分体现了中国证监会等对上海国资改革、对绿地发展的支持,也是绿地多年的夙愿。

根据2014年披露的重组方案,金丰投资拟通过资产置换和发行股份购买资产方式重组,注入绿地集团100%股权,预估值达655亿。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣分析指出,成功搭建两个上市平台后,绿地接下来将加速大金融布局。根据绿地规划,绿地金融的布局将立足于“投资+投行”的大资管金融全产业链,分为金融机构投资、基金投资和管理业务、类金融业务和资本运作四大板块,分布在两个上市平台中。

市值超过万科千亿

绿地集团创立于1992年,1997年进行股份制改造,形成了国有控股、职工持股的现代股份制格局;2013年通过公开市场引进战略投资者,形成国有及多种成分资本交叉持股、相互融合的混合所有制格局。

根据去年3月份披露的金丰投资重组方案,重组涉及665亿资产注入,在完成借壳上市之后,总股本应为113.2亿(金丰投资向绿地集团全体股东非公开发行部分)加上5.2亿(原金丰投资股份)等于118.4亿股,以停牌前24.22元价格匡算,绿地整体市值将达到2867.648亿元;而目前国内最大上市房企万科(000002.SZ)目前发行总股本为110.38亿,按照4月23日收盘价格14.76元匡算,市值为1629.21亿元。

而境内最大规模的房地产公司为在港股上市的万达商业(03699),以4月23日收盘价57港元计算,总市值约在2580.39亿港元(约2063亿元人民币)。绿地的匡算市值也比之高出近40%左右。此外,香港目前最大地产商为新鸿基(3571.2亿港元,约2855亿元人民币)。

业内人士预测,以目前A股常态,金丰投资复牌后,绿地市值估计会超越新鸿基。

关于借壳金丰投资后的绿地市值问题,有个人投资者此前曾分析认为,绿地集团2014年借壳金丰投资时,是以绿地集团2013年12月31日评估为基准日。2013年绿地集团净利润为约140亿,对应的总股本是92亿,EPS为1.4元,则对应的PE14倍左右。

据重组方案,金丰投资被借壳以后总股本应为113.2亿(向绿地集团全体股东非公开发行部分)加上5.2亿(原金丰投资股份)等于118.4亿股,实现借壳后,以2014年净利润约119亿元、营业收入3884亿元、市值4000亿元计算,对应股价约为33.8元,考虑PE在当前形势下政策面、公司基本面、资金推动等因素,绿地集团相应股价应该在60元左右。

张玉良此前透露其个人持股数为1%,据此推算,这部分股权对应市值已经高达28亿元。

2014年,绿地全年实现业务经营收入达4021亿元,较上年增长22%,年末总资产近4800亿元。房地产业务全年实现预销售金额2408亿元,较上年增长50%;实现预销售面积2115万平方米,较上年增长30%,成为全球最大的房地产企业。

张玉良明确表示,实现借壳重组上市之后,绿地在产业布局方面的定位非常明确:做强“一个”主业、推进“三大”战略。

主业即房地产,“三大”战略为“大基建、大金融、大消费”等三个重点领域的综合产业。据了解,绿地大基建已有徐州、南京、重庆等多个地铁建设项目;大金融方面,绿地已持有上海农村商银行4%、东方证券2.46%、锦州银行3.98%股份,重点为全金融牌照发展;大消费则有互联网+、O2O电商平台等。

值得一提的是,绿地目前的地铁投资业务采用了PPP模式。 “因为融资成本将根据项目的预期收益、资产以及政府扶持的力度决定,房企能获得财政补贴和银行提供的低成本融资,以及政府提供的如税收优惠、贷款担保、沿线土地使用权等。”朱一鸣说。

此外,绿地目前累计在海外投资已经超过200亿美元,今年海外业务收入将超200亿元人民币,明年目标超400亿。

国资混改提速大金融布局

绿地整体上市,可谓刷新上海国资国企改革规模新纪录。

在 2011-2013年,绿地集团分别实现主营业务收入14736248.39万元、19760548.71万元和25030614.63万元,逐年加速上升;主营业务毛利水平同样持续上扬,分别为1978182.47万元、2349380.37万元和2846968.11万元;三年中公司净利润增加了三分之一,主要业务板块毛利均大幅增长。

按照重组方案,交易完成后,上海地产集团及其全资子公司中星集团、上海城投总公司、上海格林兰持股比例较为接近,且均不超过30%,上述股东中没有任何一个股东能够单独对上市公司形成控制关系。

亿翰智库研究总监张化东指出,绿地混合所有制改革,对于上海国资国企改革而言,员工持股股权认定有一定示范作用。

十八届三中全会后,在上海市委市政府的支持与上海国资委的主导下,绿地抓住混合所有制改革的政策契机推动企业资本化和公众化。而市场各方也对本次资产重组方案以及绿地的行业地位、多元业务组合、创新商业模式、未来发展潜力充分认可。

混改成功之后,朱一鸣认为,作为拥有两个上市平台的房地产巨无霸,绿地将在两个平台上加速大金融布局。绿地最大的优势在于其资源整合能力,布局金融不但能对其房地产业务起到辅助作用,更多的是带来利润,成为绿地实现多元化跨国集团目标的基石。

绿地香港已被定位成绿地集团重要的融资渠道,也是地产金融创新的探索者。除了重资产开发外,绿地香港还将打造多层次的地产金融生态圈,整体销售和土地储备未来会占到集团的20%-30%左右。

随着房地产行业土地成本上升和库存堆积,房企资金链问题会越来越突出,银行贷款、信托等各种渠道也必然会产生更多的坏账需要资产管理公司“接盘”处置。而绿地的介入是让专业的房地产机构与专业的金融机构得以对接,打通产业链提高效率的同时也为自身带来新的盈利点。

2014年,绿地在宣布与信达集团的合作中便曾提到,“由绿地将重组后的优质房地产等金融资产项目再开发后推向市场,形成房地产等领域独特的‘重组资产-优质资产’业务模式”。

除了绿地香港平台外,绿地集团旗下绿地金控涉及的业务更为广泛,这部分业务将在资产包中被注入金丰投资这一平台。绿地金控还具有“参股金融机构、股权投资基金”等想象空间。

此外,绿地金融旗下还包括设立引导基金参与国企混改,能够针对业主的社区金融和财富管理,利用自贸区优势提供租赁、保理、贸易融资等综合金融服务的融资租赁公司,作为基石投资者对多家IPO企业进行直投,针对房地产上下游企业的小额贷款等多种类型的业务。