美国房产中介,原来是这样

人民网

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地产代理又称地产经纪,英语叫做“real estate broker”,在美国,纯粹是中介服务。它的收入是经纪佣金,本身没有地产物业作为货物,地产代理是物业市场上买家和物业卖家(买卖盘),或者租客和业主(租盘)的中间人。

美国做房地产经纪,靠的是佣金。开始时,经纪公司的佣金比例是由政府来控制的,但是后来发现政府的控制限制了经纪公司向顾客提供更多的服务,于是政府就干脆放开了对佣金的限制。

美国新楼所占比例较小,美国新房交易量只占到总交易量的15%,剩下的都是二手房交易。这就意味着,在美国进行房产投资、交易,基本要通过美国的房产中介来进行。

在美国,美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度,这是美国最重要的一项房地产考试制度,所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照(license)后才能从事经营活动,取得执照就叫做“执照地产经纪人”。没有执照营业是非法的,后果很严重。

此外,房产经纪人在美国也算一个较为体面的职位。有数据表明,90%的房产经纪人都有大学学历,而且45%的人还拥有学士学历,20%的更有私人助理。在美国房产市场较为景气的年份,房产经纪人的收入也较为可观。随着工作年限、经验的积累,美国的房产经纪人的收入也水涨船高,从业多年的经纪人的年薪比医生、大学教师等还高。

美国的房地产经纪人一般分为经纪人(broker)、销售员(salesperson)和伙伴经纪人(associate-broker)三类。经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等。销售员是在经纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。销售员不能单独执业,只能在经纪人手下工作。伙伴经纪人是指具有经纪人资格的,但自己不单独开业,而选择在另一个经纪人的名下从事销售员工作的经纪人。美国大约有80%的经纪公司的规模都比较小,人数大约为1-4人左右。

1950年代,美国的房地产经纪公司的规模一般都比较小,经纪人数一般只有4-5人左右,一般都采用夫妻店的形式。为了做成规模,有些公司就扩张业务,设立多家分店,店员也普遍增加到了7-8人左右,互相之间也开始有合作,共享房源。出于这种合作的需要,公司之间订立了一些简单的行业规范,来规范市场。那个时候就逐渐出现了所谓的MLS系统,也就是不同房源上市系统。美国房地产市场的发展在很大程度上得益于MLS系统。

MLS系统的建立,也就提高了经纪公司的佣金比例,早年佣金一般在2%左右,原因是当时经纪公司提供的服务比较少,而且房源也比较少。而在MLS系统出现之后,房源逐渐地增加,佣金比例也在不断地增加,如今已经达到了6%。

在美国,如果商业上形成垄断态势,属于非法,政府一定是不依不饶的,MLS系统的完善之后,全美国90%的房源集中到房地产中介手中,形成了垄断,为了避免被政府压制,全国中介公司达成佣金的比率标准,也就是行业自律了——无论在全国哪个地方,地产经纪都收取一个比较稳定的,大约是6%或者7%的佣金提成,就不会形成恶性垄断了。

这个制度形成之后,给买楼的人、或者卖楼的人省却了一个很大的麻烦:不知道经纪人好不好没关系,不满意可以换,因为佣金固定了,剩下来的就是看楼本身价格合适不合适,服务质量满意不满意了。因为有房源共享的前提,卖楼的广告都是共享的,每个月,地产经纪把手头的楼分类,出版一本大概260页彩色的手册,叫做《买楼者指南》,放在超级市场出口等地方,大家可以随便拿。租房也这样做,这是一个房源整合方式。这是最简单的方法,价格都在上面,大家都知道佣金是6%,所以很容易计算贷款多少、首付要多少,打电话去约,就有经纪人带你看房了。

在美国买卖房子,找到合适的经纪人很关键,在买卖中也会出现经纪人没有做到为客户公正服务,比如说买家是外地人,经纪人就整他一把,或卖家反正要离开这个地方,也整他一把,这种情况也会有发生。所以,美国人一般都比较相信那种正规的、长期做代理的人,只有公正地为客户服务,才能够长期干这个工作。