干货|关于轻资产 这些事你都知道吗?

投融界

1、不是管理输出才叫轻资产。

2、定位规划、代理顾问公司是赚快钱,卖一票就走,轻资产考虑赚的是长期增值收益。目前商业管理公司大多在输出规划设计和招商管理,忽略掉营运功能才是轻资产运营的核心点,开业后就被东家踢出门几乎是常态。现在轻资产的运营模式大致都是业务外包,这也是一种赚快钱的业务代理,与轻资产公司的理念差很多。老板不成熟,都赚快钱,对于商业的培养和定位没有深刻的理解,做资产运营管理的也有好长一段路要走,它必须是和资产方一样,为长远谋局,而不是赚快钱赚一次钱。

3、轻资产成功之道在运营,通过运营提升资产价值,轻资产公司赚溢价的收益,最理想的情况是后期升值后能顺利退出,而运营没做出来,一定会遇到瓶颈。核心运营能力如何标准化,是轻资产模式的核心竞争力。在目前的中国,把百分百属于自己的购物中心,交给一个不是股东的商业管理公司去干去管,前景堪忧。商业地产,所有权是一切,所以很多资本方聪明了,拿了物业找上门,不说每年给多少钱,而说给多少股份。

4、轻资产关乎企业的退出机制,与企业建立的运营模式有很大关系,必须在运营中建立起以企业运营模式为主导,串联政府,客户,消费者,银行,激发五者共同的利益兴奋点。轻资产实际上更是专业的分工,资本做投资,专业做管理,赚管理的钱。

5、轻资产模式,门槛看似低,实际上很高。运营不理想,轻资产看似比重资产公司承担的风险小,其实是招牌砸了,这是最大的风险,轻资产公司的问题就在这。

6、说轻资产是方向肯定没错,轻资产是建立在重资产之上。轻资产公司具有商德和专业更重要,它要有稳定的重资产方。轻资产不是你想搞,想想就能搞,一堆问题,逐个解决,未必都能搞成。如果自己的资产还搞不灵清,就想着帮别人管理了,把别人当傻瓜的,最终自己会发现,只有自己太幼稚。

7、轻资产公司要进入之前,就要和重资产方说明白:招商可能需要大数字装补;开业三年内可能一毛钱不赚、不能销售等等,如果重资产方接受了,轻资产方才能进入。现在有多少轻资产方能做到这一点?又有多少重资产方能做到这个?所以说,轻资产时代没有到来,还在远方。愿望都是美好的,但现实是复杂的,一旦长远利益和短期利益打架的时候,管理方和资产方就会崩掉。

8、做商业管理的肯定很难成功,因为,合适的资产方不多。购物中心前三年的租金收入,不管你的钱是银行贷的,债权发的,都会很亏,所以,很难有合适的资本方。没有合适的资本方,营运管理方就尿不到一壶去,所以,最终一拍两散。新鸿基、太古、嘉里这些大佬,都是有资本市场支持着。轻资产,顾名思义有合适的两端,头有深黯商业原理资本雄厚的资本方又不懂专业,才会交给专业方管理,没有资本方这个头,专业方没有市场的。没有资本,不要妄谈商业长期持有运营,否则,会害人的只有商业资产证券化的时代到来,轻资产的时代才会到来,营运管理赚钱的时代才会到来。现在开始谋局没问题,但要发力起码5年以后,可能十年。

9、全国8万多家地产商,有一半都直接或间接,主动或被迫介入商业地产,95%以上都没有商业地产的操盘经验,这是轻资产公司的市场机会。最终的结果一定是百家争鸣,然后行业高度集中,现在8万家地产商,最后可能就剩8千家,2年内冒出1000家轻资产公司,最后就剩下50家,留下来的才是大浪淘沙真英雄。

10、工业时代、服务业时代、金融时代,三大浪潮集中在中国爆发。轻资产盛行的时候,中国的商业地产就成熟了,其实也就是中国服务业水准提升了。

最近热聊轻资产话题,首当其冲聊到行业资深大哥万达。万达今年开始频出大举措,最扯眼球莫过于转型致力发展轻资产。

简而言之:万达的轻资产模式就是代运营。

万达的做法是找别人投资它的万达广场,其他和以前一模一样。以前一个项目要花10亿,自己出2亿,银行贷款8亿,股权都是自己的。现在是自己出1亿,其他都找基金或投资方出,自己占小股。赚运营管理费。

万达用了两年多时间开发了一套“慧云”智能商业管理系统,2013年底试行,2014年正式全套推行的一套模式。它把16个子系统,就是消防管理、商业管理、销售管理、物业管理等等所有管理,16个系统集合在一张屏上。万达就是要拿这个平台去挣轻资产的钱。轻资产克隆万达品牌挂牌,加上智能化的标准管理软件,慧云,电商作为配套。赚钱什么都好谈,不赚钱也无损失,logo下架团队解散,留下个水泥架构给开发商自己重新塑造。想法是很好的。

关于万达的轻资产之路:

反方意见:现在投万达轻资产的公司机构,会有苦头吃。王健林关于轻资产的发言,他并没有告诉合作者实情:开发建设至少两年,开业后三年租金能正数,已经不错了。哪个资本方能承受5年的煎熬,资本的静止?万达作为轻资产方,旱涝保收得赚钱,没有任何风险。这个时代,不是双赢的想法,不是好想法;单方面赚钱,是短命钱,不能双赢,就不是商业之道。王健林的发言中提到,2017年以后,万达每年开业数量要保持在50个以上,就凭万达的人员流失量以及口碑,人员招聘就是大问题。

正方意见:万达当然不能轻视,购物中心,中国整体超万达的,根本没有。万达厉害在于,他能把你的擅长转化为他系统能力,万达厉害的是系统。轻资产只有少部分企业可以玩,因为重过才能轻,有全球第一自营商业面积才敢玩这招旱涝保收的游戏,如果仅仅信息不对称,单个项目有可能,全线长期发展不可能;万达的重资合作方肯定有自己的诉求,这是一个买卖交易双方都要自愿的才能参与的游戏,至少在商源专业规划设计等很多板块,是他的市场,规则就他定咯。万达做轻了,万达的商业内容肯定会有调整的。人才不足,我们看得到,王健林更清楚。

一些疑问:万达轻资产模式类现在比较成熟的酒店输出管理模式,模式很普通,关键在于斥巨资研发的“慧云”系统,用万达自已的话就是集运营,安保,客服,消防等等等等于一块屏上的联动后台系统,说到底,再怎么先进也得从最末端的人工操作走起,这对于现在发达的科技研发市场来讲:只要技术人和商业运作人坐在一起,再配上强大的服务器,这都不是个事儿。万达从全球不动产持有最大到突然间轻�上阵,个人认为还少一个环节:“那就是可持续发展和盈利的保障。也就是拍胸脯的气慨”。为什么这么说?金街、万达百货……大家都懂!如果这两块不改,肯投资的热钱也一定是报着快进快出的投机心理来的。说到底,如果不能引起政、企、银、商、消费者共同利益兴奋点,轻资产之路怕是要让其中至少三者生不如死。同样,凡事都有循序渐进的过程,这样大跨越式的激进且行且小心啊!如此大刀阔斧的英雄气慨,为何不从金街和万达百货轻起?一来展现轻的决心,二来解决历史遗留,三来为新项目整轻奠定口碑基础,何乐而不为?!